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[부동산 이야기] 에스크로-비용정산(3)

“2024년도 주류 라이선스 갱신일이 에스크로 클로징과 같은 달인데 안 내도 괜찮겠지요?”   사업체 에스크로 고객들로부터 가장 많이 받는 질문 중의 하나다. ABC 주류라이선스를 비롯해서 사업체 비즈니스 라이선스, 소방서 퍼밋, CUP, 약국보드 등등 매년 혹은 몇 년에 한 번씩 갱신을 해야 하는 비용에 대한 질문이며, 이를 에스크로를 통해 바이어와 정산해줄 수 있는지다.     가장 보편적인 예로 ABC 주류라이선스 갱신일이 10월 15일인데, 에스크로 클로징이 10월 첫 주가 되는 경우,  갱신날짜를 바로 앞두고 셀러는 매우 불공평하다고 느끼게 되는 것이다.     에스크로가 클로징되기 위해서는 가주주류통제국에서 심사하는 여러 조건들 중에는 벌과금이나 미납금이 있는지의 여부이며, 만약 오픈된 상태면 단 며칠을 앞에 두고라도 납부가 완료되어야 있어야 한다. 이는 앞으로의 회계연도를 위한 것이므로, 당연히 셀러는 이를 바이어와 정산하기를 기대하게 되는 것이다.     라이선스에 대한 비용은 각 사업체마다 갱신일이 다른 것이 일반적이나, 카운티에서 발행하는 사업체 장비에 대한 세금고지서는 일률적으로 매해 1월에 감정가를 산정하여 그 고지서가 7월 정도에 발송되어 8월 말까지 납부하는 것으로 되어있다. 만약 에스크로를 통해 이 기간에 납부가 되지 않을 경우 혹은 셀러가 만약 이 고지서를 미납했을 경우에는 후에 바이어가 이전 셀러의 이름으로 고지서를 받게 된다. 이전 주인의 이름으로 받은 고지서를 바이어가 무심코 지나치게 되어 사업체에 담보로 올라가 있거나 연체료에 대한 독촉 고지서를 받게 되는 일도 매우 흔하다.     카운티에서는 1월에 세금가산정 시 사업체 명의로 고지서 데이터가 설정되기 때문에, 전주인의 명의로 나온 고지서라 하더라도 신중하게 검토하여 기한 내에 납부하는 것이 현명하다. 만약 7월 중순 클로징에, 셀러가 해당연도 세금고지서를 아직 받지 못했다면 전년도의 고지서를 기준으로 이미 정산된 금액을 셀러로부터 크레딧 받았으므로, 비록 셀러의 이름으로 나온 고지서라 하더라도 바이어에게 납부할 책임이 있는 것이다.   부동산의 경우, 만약 셀러가 정기 재산세 외에 추가 징집세(Supplemental Tax)를 미납인 상태로 에스크로가 클로징되었을 때, 이는 자동으로 무담보 세금(Unsecured Tax)으로 셀러 개인에게 담보(Tax Lien)가 된다.     대부분의 재산세는 타이틀을 통해 스크린이 되는 것이 일반적이나 간혹 클로징과 동시 혹은 직후에 발행된 추가징집세가 누락되는 경우가 있으니 주의해야 한다.  매매 후 우체국의 우편물이전 서비스를 통해 받은 재산세 고지서를 셀러는 반드시 납부하여 과한 벌과금에 위와 같은 불이익을 피해야 할 것이다.     에스크로를 통해 바이어와 정산되는 것은 일반적으로 정기재산세이므로 많은 주의가 필요하다. 그리고 건물의 수리나 보수에 대해 셀러로부터 받는 비용 혹은 크레딧에 대한 내용도 반드시 융자 은행으로부터 사전에 협의하는 것이 중요하다. 다운페이먼트나 비용을 셀러로부터 지원받는 금액과 상관없이 다운 금액을 에스크로에 입금해야 하는 경우도 있기 때문이다.   ▶문의:[email protected]   제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 에스크로 클로징 사업체 에스크로 해당연도 세금고지서

2024-10-01

[부동산] 에스크로(Escrow)

부동산 에스크로는 부동산 거래에서 법적인 보호를 제공하는 프로세스이다. 에스크로는 판매자와 구매자 간의 합의를 보호하기 위해 사용되고 에스크로는 구매자가 전액을 지불하지 않고 부동산을 소유할 수 없도록 하고, 판매자가 전액을 받지 못하고 부동산을 넘겨줄 수 없도록 한다.     에스크로는 제3자(Third Party)로서 셀러나 바이어의 누구 편에도 치우치지 않으며, 에스크로 기간에 바이어로부터는 현금과 은행으로부터 융자금을 받아 두고, 셀러의 부채와 세금 포함해 모든 빚을 청산하여 에스크로의 종료 시 바이어에게는 깨끗하고 확실한 소유권(Title)을, 셀러에게는 각종 부채와 빚을 청산하고 남은 현금을 줌으로써 에스크로를 종료하게 된다.   에스크로 회사는 적게는 수 만 달러에서 많게는 수천 만 달러의 거액이 오가는 부동산 및 사업체 거래를 다루는 아주 중요한 역할을 한다.     사업체와 부동산은 대부분의 사람에게는 일생에 있어 가장 큰 투자이기 때문에 에스크로 회사를 선택할 때는 여러 가지 사항을 고려하여 결정해야 할 것이다. 그렇다면 에스크로 회사를 선택할 때는 어떠한 사항들을 살펴보고 판단해야 하는지 알아보자.   첫째는 부동산 회사에 속해 있는 에스크로 부서로 부속된 에스크로(IN HOUSE ESCROW)라고도 한다. 독립된 에스크로 회사가 아니며 부동산 브로커의 소유하에 있는 에스크로 부서로써 주 감독 기관은 주 부동산국이다.   부속 에스크로에서는 자기 부동산 회사에서 중개하는 부동산이나 사업체의 에스크로 업무만을 할 수가 있으며, 외부 부동산회사나 외부 고객의 에스크로 업무는 할 수가 없다.   둘째는 소유권 보험회사(티이틀 보험회사)에 속해 있는 에스크로 부서로서 이 또한 독립된 에스크로 회사가 아니다. 주 감독 기관은 주 보험국이며 타이틀 보험에 연관된 부동산 에스크로 업무를 주로 한다.   셋째는 독립적인 에스크로 회사로 일반적인 에스크로 회사를 말한다.   독립적인 에스크로 회사는 주 기업국이승인한 회사로 주 기업국의 규제와 감독을 받는다. 독립적인 에스크로 회사는 반드시 법인으로 설립되어야 하고, 회사 내에는 최소 5년 이상의 에스크로 실무 경험(부동산과 사업체 에스크로 포함)을 가지고 있고, 주 기업국에서 승인을 받은 에스크로 관리인이 반드시 근무하고 있어야 한다. 또한 에스크로 회사의 자체 감사를 1년에 한 번씩 시행해야 하며, 주 기업국 감사도 수시로 받는다. 이 회사는 모든 종류의 에스크로를 어느 고객과도 할 수 있다.   에스크로를 열면 고객은 에스크로 회사에 거액의 자금을 입금하게 된다. 이러한 고객의 자금은 어떻게 보호받을 수 있을까? 고객의 입장에서는 아주 중요한 문제가 아닐 수 없다. 에스크로 회사에서는 어떠한 안전장치를 가졌는지 알아보자.     독립적인 에스크로 회사는 에스크로 면허를 주 기업국으로부터 취득해야만 에스크로 업무를 할 수 있다. 에스크로 면허를 취득하기 위해서는 일정한 자격요건을 갖추어야 한다. 에스크로 회사를 운영할 수 있는 충분한 운영자산을 가지고 있어야 하고, 에스크로 오피서는 신분조회에 결격사유가 없어야 한다. 또 에스크로 면허공탁금(bond)을 구입해야 하고, 고객의 예탁금(Deposit)을 보호하기 위해 에스크로 보석금(Escrow Agents Fidelity Bond)을 구입해야 한다. 따라서 독립적인 에스크로 회사 고객의 에스크로 자금은 100% 보장되어 있다. 에스크로 회사의 기본적인 역할은 셀러와 바이어의 중간에서 제삼자의 중립적인 역할을 하는 것이다. 즉, 셀러나 바이어 누구 편에도 치우처서는 안된다.     부동산 회사와 타이틀보험회사에 속해 있는 에스크로 회사는 상대적으로 독립적인 에스크로 회사에 비해 자기 손님의 이해타산 관계 때문에 에스크로의 제삼자 중립적인 역할에 충실할 수 없을 가능성이 더 높다고 볼 수 있다.   셀러나 바이어는 당사자들의 자산과 권리를 보호하기 위해서 에스크로 회사는 반드시 공신력이 있고 중립적 제3자의 위치에서 정확하게 일을 처리할 수 있는 전문적이고 독립적인 에스크로 회사를 선택해야 할 것이다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 / 대표·매스터 리얼티부동산 에스크로 escrow 에스크로 회사 부동산 에스크로 사업체 에스크로

2023-03-07

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